以财务视角看物业管理

文/高景艳《中国物业管理》杂志社综合服务中心主任

《中国物业管理》杂志10期卷首语发表了万物云董事长朱保全先生的文章，标题是《不要让高毛利害了行业》。物业人开始关注“毛利率”，开始用财务的视角看企业发展和行业发展，这是一件好事。杂志社编辑部约我就此写篇文章，通过杂志这个窗口和大家交流学习。

清华大学经济管理学院教授、会计系主任肖星曾说过，财务也是一门语言，其描述的是企业的经营和管理状况。肖星写过一本十分浅显易懂的书《一本书读懂财报》，十分受欢迎，估计一些企业的负责人或财务主管都看过。

回到“毛利率”的问题上，对企业个体来说，毛利率反映的是企业的营利能力，对一个行业来说，其反映的是行业的竞争环境。

财务视角无处不在

今年参加杂志社工作例会讨论最多的是“2022智慧物业调研”项目，大家一遍又一遍地讨论分析从各地企业调研回来的资料，那些看着有点绚丽的智能技术和应用案例材料，被项目组从物业管理业务的角度梳理为不同的板块和线条。其实，从财务的视角来看，其核心是财务管理，即智慧物业首先是财务的智慧。

为什么？

从财务视角来看，任何企业其实就做三件事：投资、融资和经营。

具体到物业服务企业来说，投资和经营是终其一生要做的事，而对那些上市的物业服务企业、筹备上市的物业服务企业来说，还要面对融资的问题。

这样看来，财务视角是无处不在的。

深圳市一家物业服务企业的财务管理部经理在其撰写的文章中认为，财务管理渗透和贯穿于企业一切经济活动之中，并发挥着至关重要的作用。对于物业服务企业来说，加强财务管理不仅能够促进企业节能挖潜、控制费用、降低消耗，还能提高资金的使用效率，防止资金的浪费。

其实，撇开为业主提供物业服务、对设备进行保养等业务不说，对物业服务企业来说，有两件事是极其重要的，那就是收钱和花钱，这两件事恰恰是财务的基本业务，也是一家公司的核心能力之一。

比如，在收钱这件事上，如何最大限度减少应收账款的积压，这是非常重要的。在这个问题上，有些物业服务企业常年“挂账”大量的应收帐款，这对企业经营管理来说，是一个非常棘手的问题。想一想，一方面，你有本属于自己的钱收不回来；另一方面，工资、福利、业务支出、税金等等，一项都不能少，长此以往，企业就难以正常经营下去。

近几年，受新冠肺炎疫情影响，物业服务企业积压应收账款的问题更加突出。前些天，一位物业服务企业的负责人来杂志社交流，说今年以来，他们公司的应收账款已经累计5000多万元，公司为了正常运营不得不到处筹措资金。他还表示，这种现象在物业管理行业还是比较普遍的，只是每一家企业的程度不同而已。

从这件事情来看，是不是应该换个视角看问题？在日常的业务视角之外，用财务视角看看自己的企业。

以财务视角看物业服务企业

物业管理行业经过这么多年的发展，已经成为了一个重要的民生服务行业，各地的物业服务企业都在快速发展，甚至有不少企业凭借优良的经营管理成功上市。在这里，谈一下一物业服务企业应该具备的最基本的财务能力。

百度百科这样解释企业的“财务能力”：是企业施加于财务可控资源的作用力，指企业所拥有的财务资源和所积累的财务学识的有机组合体，是企业综合实力的反映和企业活力的价值体现。企业财务能力主要由财务管理能力、财务活动能力、财务关系能力和财务表现能力构成。财务管理能力是企业组织、计划、控制和协调财务活动所具有的独特知识与经验有机结合的学识，主要包括财务决策能力、财务控制能力、财务规划能力和财务创新能力；财务活动能力是企业进行财务活动所具有的独特知识与经验有机结合的学识，主要包括筹资能力、投资能力、资金运用能力和分配能力；财务表现能力是通过财务会计报表所体现出来的财务发展能力，主要包括盈利能力、偿债能力、营运能力、成长能力和社会认可能力。

这一大段表述看起来又复杂又专业，其实，对照物业服务企业的实际做法来看更容易理解。比如，前文讲到的那家深圳市物业服务企业的财务管理部经理在其文章中列举了几项关键内容，对很多物业服务企业都有借鉴意义。其内容大致如下：

分析来看，以上的内容，涉及到财务制度、财务工作机制、财务管理以及财务思维等方面。即便是给到任何一家企业都适用，不同的是，可以根据企业规模和发展程度适当调整。

以财务视角看物业管理行业

观察一个行业，应该看看头部企业。

作为头部企业之一，万物云一直是整个物业管理行业观察和研究的对象，杂志社编辑部也时常就万物云的创新举措进行分析讨论，每一次刊发的关于万物云的文章也备受关注。

万物云在上市前的招股书里有这样一些财务数据：公司在2019年、2020年、2021年的营收分别为139.27亿元、181.45亿元、237亿元；而其2019年、2020年、2021年，万物云的员工成本分别占总销售成本的56.1%、35.2%、36.8%。数据显示，万物云上市的前一年，也就是2021年，其公司的毛利为40.2亿元，毛利率为17%，年内利润为17.14亿元。

因为没有看到更具体的财务数据，难以作细致的财务分析。但是，仅从上述数据来看，毛利率虽然不是很高，但万物云的盈利能力是不容置疑的。

近些年，隔三差五有物业服务企业上市，资本市场似乎格外青睐物业管理行业，一度让人觉得，物业管理是个“赚钱”的行业。以至于，我常常看到编辑部不得不“扣下”一些“物业上市”类的稿件，为行业的资本热降温。但是，资本的推手还是引爆了一些企业和物业人的热情，总有些企业按耐不住要上市的冲动。

其实，从财务视角来看，上市是企业发展的选择之一，上市或者不上市，本身没有任何问题，问题在于因上市确实“虚高”了物业管理的盈利水平，也就是朱保全先生所担心的问题。

对于全国各地的中小型物业服务企业来说，虽然看不到其财务报表或财务数据，但是，物业管理这个行业从诞生之初就是一个民生服务行业，其收取物业费提供等价服务的商业模式，决定了其本身的基础业务并不能产生较高的利润率，即便是经营管理做得再好的公司也不能，这是其商业模式所决定的。

事实证明，在人工成本上涨、物业费价格上调难度大、疫情防控影响等因素的作用之下，多数企业的盈利水平是走低的。

从宏观角度来看，不管是对企业而言，还是对整个行业来说，财务应该是一个“中台”，其介于决策与运营之间。

因此，物业管理行业应该对内引导业内企业学习、认知财务的重要性，在行业内树立科学的财务观，用专业、优异的财务能力治理企业；对外则应该展示、传播行业整个的发展状况，不被狂热的资本和少数的企业数据“带偏”，让业主和社会看到这个行业的本质，看到那些财务数据并不华丽却一直默默无闻服务在业主身边的企业和那些平凡从业者。

正如肖星教授所说，财务是一门语言，那么，就让我们“说”好它。

（原载于《中国物业管理》杂志2022年第11期）