关于业主委员会未能按时换届导致基本账户资金不能支付的预警及指导意见
点击量：680 时间：2021-07-15
近期，我市某些小区业主委员会到期后未能及时换届、业主委员会不能正常运作，导致业主共有资金基本账户无法向物业服务提供方支付款项。其中，业主委员会违规直接向物业服务企业员工发放工资的小区，更是可能引发欠薪等纠纷，严重影响了小区物业服务正常运营。为全面理解和落实《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)中关于设立业主共有资金共管账户与基本账户的要求，促进我市物业管理市场的良性运作，根据协会《深圳市物业服务诚信风险预警公告办法》，特向行业内发出警示及指导意见：
一、在前期物业管理阶段，物业服务企业应当尽快建立业主共有资金共管账户，已成立业主委员会的物业项目，物业服务企业应当加强与业主委员会的沟通，并积极建议业主委员会根据《条例》第七十二条的规定继续使用业主共有资金共管账户，在资金共管的前提下，依法依规做好业主共有资金共管账户的管理和服务好业主的工作。
二、在业主委员会换届工作过程中，物业服务企业要及时与原业主委员会和换届工作小组进行沟通，对换届工作提供便利及必要的协助，避免因未及时换届而导致业主共有资金基本账户无法正常向服务提供方支付款项的情况发生。
三、业主委员会到期未能按时换届或者未到期因其他原因无法正常运作的，物业服务企业应当及时向街道办事处报告，并建议社区居委会按《条例》一百二十四条的规定代行业主委员会的职责;或重新使用所在物业管理区域开设的原业主共有资金共管账户，或者在数据共享银行新开设业主共有资金共管账户，同时将账户更换的情况告知全体业主，并做好相关账目资料的接收工作。
四、物业服务企业在做好物业服务的同时，也要关注基本账户的管理情况，提醒业主委员会应当依照会计相关法律法规规定聘请会计、出纳等财务人员，建立健全财务管理制度。财务管理制度应当包括年度预算、业主委员会执行年度预算的工作职责、业主共有资金开支审批程序、共有资金使用和管理办法、会计和出纳的工作职责和薪酬标准、会计档案管理等内容。发现风险隐患要及时与业主委员会沟通，必要时可向街道办事处报告，争取街道办事处协调与支持。
五、物业服务企业应当依法依规与业主委员会签订物业服务合同，减少物业服务企业可能承担的风险，保障物业服务企业和员工的合法权益，不得签署约定由业主委员会发放物业企业员工工资等款项的合同，严禁签署有违劳动用工和其他法律法规的合同。已签订的合同中存在相关风险的，应尽快与业主委员会协商，通过补充协议的方式给予纠正和完善。对于签署违反相关法规的合同并导致产生不良后果的，协会将依据行业自律规则予以相应处理。
请各物业服务企业高度重视，主动做好防范。协会也将以《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》修订为契机，积极向行业主管部门反映物业管理条例实施当中遇到的实际问题，促进行业和谐有序健康发展。
通知原文如下：
