【聚焦】小区无业委会，物业这样调价对业主有拘束力

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案情

2016年9月5日，华仁物业公司向居委会申请调整物业费收费标准。因小区无业主委员会，故申请辖区居民委员会结合小区实际情况给予协助。

2016年9月27日，居委会就上述申请回函，载明：“调整物业收费标准事宜关系到每个业主的切身利益，根据《物权法》、《山东省物业管理条例》的规定，调整物业收费标准必须召开业主大会会议并经全体业主表决双过半通过。物业公司包括居民委员会均无权擅自调整。”2016年9月19日，华仁物业公司在小区宣传栏发布“关于开展物业费调整意见征询工作的公告”，载明：“计划于2016年10月10日开始对全体业主以书面意见征询的方式，征询业主意见是否同意物业费上调0.5元/月/平方米。请广大业主根据自己的真实意愿如实填写征询表。”

2016年10月28日，华仁物业公司在宣传栏将物业费上涨意见征询结果予以公示，载明：经过对意见征询表发放、回收后进行了准确的统计，业主共计300户，其中180户业主同意物业费调整；109户业主不同意；11户业主还未反馈意见。同意物业费上调的业主占小区业主总数的60%。自2017年1月开始实施新的物业费收取。

因被拖欠物业费，华仁物业公司向一审法院起诉，请求判令潘某、周某向华仁物业公司支付欠交的各项物业管理服务费用及滞纳金8254.58元。

潘某、周某辩称，华仁物业公司向青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会(以下简称海口路居委会)申请上涨物业费未果，为达到涨价目的，自行征询业主意见，既没有业主大会的表决，也缺乏业主监督，不能对小区全体业主形成约束力，华仁物业公司无权要求按照涨价后的收费标准收取物业费。

华仁物业公司则认为，案涉小区一直未成立业主大会，导致华仁物业公司在物业服务合同到期后，无法就物业服务管理问题与全体小区业主协商解决，小区业主权利维护及决策也缺乏有效沟通机构，华仁物业公司直接通过书面意见征询函的形式向业主征询上调物业费意见，符合法律规定。在征询意见时该小区同意上调物业费的业主达到了法定双过半的要求，且案涉小区绝大部分业主均已按照涨价后的物业费标准交纳了物业费。潘某、周某不能仅以未经业主大会决议就否定涨价的合理性及合法性。

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一审

一审法院认为，对于华仁物业公司上调物业费收费标准是否合法的问题。首先，青岛市中级人民法院在民事判决书中查明，该小区已按上调后标准交纳物业费的业主共计216户。

再次，根据物业管理的相关规定，物业费的收取实行政府指导价和市场调节价相结合的方式确定。根据双方提交的证据，案涉小区前期物业服务合同中约定的物业费距离双方发生纠纷已达十几年之久，此时的经济发展水平较十几年前取得巨大进步，物业费涨价符合经济发展的规律。而华仁物业公司又无法通过业主大会决议的形式来协商物业费上涨问题，因此在小区无业主委员会的情形下单纯的以华仁物业公司上涨物业费未经过业主大会决议来判定通过征询业主意见形式涨价行为的合法性缺乏事实基础与合理性。综上，对于潘某与周某的辩论意见一审法院不予采纳，上述上涨后的物业费对于作为业主的潘某及周某应具有拘束力。

一审判决：潘某与周某于判决生效后十日内支付华仁物业公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费7634.2元。

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二审

二审法院认为，本案争议的焦点问题是：潘某、周某应向华仁物业公司交纳的物业服务费金额如何认定。已经生效的民事判决书已经认定华仁物业公司的调价行为对全体业主均具有约束力，业主应按每月每平方米1.4元交纳物业服务费。华仁物业公司为案涉小区提供了物业服务，潘某、周某提交的证据不足以证明华仁物业公司的物业服务存在重大瑕疵，故对其不应全额交纳物业服务费的主张，法院不予支持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。