昆山高新区“中大未来城”小区物业管理
公开招标公告
二、招标项目概况：昆山高新区“中大未来城”小区位于昆山市玉山镇唐宁街10号，建筑类型为：高层住宅、多层住宅、商业，一二三期已交付使用，四期未交付，可收费面积如下：
四、招标内容：昆山高新区“中大未来城”小区物业管理1.时间：2023年9月6日至2023年9月12日16:00前；2.地点：苏州普士惠物业服务评估咨询有限公司（昆山市萧林西路2190号昆山市物业服务管理协会三楼）。1.入围物业企业领取招标文件时间：2023年9月14日10：00-17：00，地点为：苏州普士惠物业服务评估咨询有限公司（昆山市萧林西路2190号昆山市物业服务管理协会三楼）；1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期内的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理。2.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有5年以上管理经验，大专学历及以上，持昆山三级项目经理证书（或苏州大市范围内认可的同级别岗位证书）及以上，年龄30周岁至55周岁（提供身份证复印件及证书复印件）。3.“信用中国”网站的信息有下列情况之一的不得参与本项目投标：列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、采购严重违法失信行为记录名单的供应商。（提供对信用信息查询记录打印件）；4.物业服务人现管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得报名参与投标（被督办项目需提供主管部门出具的解除安全隐患证明），昆山范围内无在管项目的报名单位出具承诺书；5.物业服务人有在管项目曾列入苏州大市范围内各住建局公布的物业服务质量黑榜名单的不得报名参与投标（昆山范围内无在管项目的报名单位出具承诺书）；6.管理实绩要求有：合同期内在苏州大市范围内有在管住宅项目（业态须含高层建筑）且单个物业管理区域内建筑总面积20万平方米及以上（不含动迁类项目，提供合同复印件）；7.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。1.本小区物业管理服务内容、标准参照《江苏省住宅物业管理服务标准 DB32/T 538-2002 》（以下简称《省标》）综合五级执行。2.物业费收费标准：高层住宅公共服务费 1.2 元/月·平方米，代收代缴 0.8元/月·平方米；多层住宅公共服务费 1.0 元/月·平方米，代收代缴 0.5元/月·平方米；商业物业费 2.0元/月·平方米（含代收代缴）；注：投标人测算公共服务费时，单价不可更改；代收代缴每季度公示一次，多退少补（含电动自行车充电费）；3.停车费部分：露天车位120元/月·个，车位不固定，先到先停；地下车库车位管理费50元/月·/个，外来车辆临时停车按政府指导价收费；（1）地下车库车位管理费归物业服务人所有，租金归法定受益人所有；（2）小区露天车位、临时停车费收入扣除法定税金后60%分成归全体业主，剩余部分补贴物业公司。物业公司收取停车费应当开具正规发票。（3）小区公共用房出租、广告费、摊位费、快递柜、充电设施租金等收入扣除法定税金后90%分成归全体业主，剩余部分补贴物业公司，物业公司应当提供以上费用的正规发票。（4）公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设。（5）小区公共收益暂时由中标物业服务人单独开设专户代管，招标方监管，小区成立业委会或物管会后该账户转入业委会或物管会名下；（6）小区公共收益每季度公示一次，每季度结算一次，物业服务人应于次月10日前将属于全体业主的收益转存入专户，并将相关凭证（网银凭证原件由招标方保存）复印件在小区各出入口显著位置张贴不少于一周；6.招标人与中标物业服务人签订物业合同时，同时与物业服务人签定考核协议。合同期内，本小区在昆山各级政府的各项公开检查或评比：垃圾分类列入灰榜的，每次处罚3000元纳入公共账户（从补贴物业管理费用的公共收益中扣除），获得红榜的奖励3000元（从属于全体业主的公共收益中支出）；物业服务列入黑榜的每次处罚10000元纳入公共账户（从补贴物业管理费用的公共收益中扣除），获得红榜的奖励10000元（从属于全体业主的公共收益中支出）；当年度物业服务质量二次列入黑榜视为物业服务人无能力履职，物业合同终止，招标人（业委会或物管会成立前）按此选聘方案重新招标。（1）工程类：路灯杆生锈，个别电源线外露（存在安全隐患）；门厅墙面和天棚局部涂料脱落；有外墙真石漆局部起皮脱落现象；屋面个别下水口不通畅，屋面积水；地库环氧地坪局部起皮脱落；（2）消防：三台主机197个故障、109个火警未处理；2台CRT故障；地库大部分消防箱损坏，配件损坏；大部分疏散指示及应急灯不亮损坏；大部分机房电话不通；喷淋湿式报警阀不启泵；地库部分防火卷帘门无法启动，损坏；大部分风机无法多线启动；地库有防火门损坏；楼顶消防栓有水、压力不足；（3）电梯：高层电梯钢丝绳锈蚀严重（每个单元已更换掉1台，另一台锈蚀钢丝绳未更换）；部分电梯底坑积水潮湿；个别楼栋钢丝绳缺少一根；机房缺少灭火器；（4）智能化：单元门对讲机与管理中心无法接通；部分摄像机被绿化遮挡；部分摄像机支架生锈；监控中心2块显示器花屏；部分监控画面模糊不清；部分监控无视频画面（7#楼、10#楼较严重）；50%以上显示器未正常显示画面；（1）中标物业服务人须在试用期三个月内对上述设备设施向招标人提交整改方案并完成投标文件中承诺投资修复的项目；涉及使用公共收益或维修资金的维修项目需召开业主大会会议表决通过方可实施。（2）中标物业服务人签订物业合同一个月内需要对小区所有电梯进行一次全面维保，保证电梯能安全运行，聘请资质维保单位（费用由中标物业承担）。（3）中标物业服务人签订物业合同二个月内对地下车库排污泵修复或更换，保证能正常运行并提高地下车库的照明亮度（费用由中标物业承担）。（4）中标物业服务人签订物业合同三个月内对小区房屋的楼顶围栏进行修复、油漆，有缺失的进行修补，并做好安全防范提示（费用由中标物业承担）。（5）中标物业服务人签订物业合同一个月内在小区南门和会所处设置公示栏，对代收代缴、公共收益及物业日常工作情况等进行公开、透明的公示，每季度公示一次（费用由中标物业承担）。8.物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需根据服务等级标准进行配置，满足服务要求（物业所有服务人员照片需上墙，接受业主监督）；四期交付使用后物业工作人员按服务等级标准增添；注：秩序维护人员年龄不超过55周岁（缴纳社保，不得外包），保洁人员及绿化工年龄不超过 65 周岁（聘用退休人员需缴纳意外保险）。其他物业工作人员合法用工。9.中标物业服务人专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗。10.中标物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人（业委会或物管会成立前）同意不得随意调动。11.中标物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或让其他公司、个人挂靠管理（电梯、消防设备等需聘请专业公司进行维保）。12.中标物业服务人每年组织不少于4次社区活动，节假日有专题布置（费用由中标物业服务人承担）；13.中标物业服务人应承担本次招标代理费用及前期的专项检查费用合计人民币5万元。14.物业服务合同3年，试用期3个月，试用期满前一个月内，招标人组织部分业主进行评估（参照签订的物业合同及考核协议）。评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到要求，进入整改期，整改期为2个月，期满后再次评估，仍不合格的，按此方案重新选聘。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需召开业主大会表决，合同自动终止，招标人（业委会或物管会成立前）应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。注：中标物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃该小区的物业管理工作，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。物业服务人已支付使用的各项费用将不再退还。各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的凭证送昆山市萧林西路2190号昆山市物业服务管理协会（三楼）进行资格审查,确定有效报名的投标申请人，逾期视作自动放弃。1.本次选聘物业服务人采取公开招投标结合业主大会表决方式。2.公开招标方式：选聘物业服务人的公开招标工作招标人委托第三方苏州普士惠物业服务评估咨询有限公司组织实施，招标过程中的费用由苏州普士惠物业服务评估咨询有限公司先行垫付，由中标物业服务人承担；（1）符合招标资格的报名单位超过5家的按下面程序评比前5名入围参加投标：①2021年至今报名单位在苏州大市范围内在管的住宅项目（不含动迁类，业态含高层建筑）物业服务质量取得红榜（或苏州大市范围内同等荣誉）或获得“省示范”“苏示范”“昆示范”（或苏州大市范围内同等示范项目）荣誉的优先入围；超过5家的以获得荣誉数量决定入围名单；②符合①的报名单位不满5家，按报名单位在苏州大市范围内在管的住宅项目（不含动迁类，业态含高层建筑）总面积（同类型所有项目面积累加）从大至小依序入围，满5家为止；（2）报名符合招标条件的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标条件的物业服务人仍不满3家的，招标人可以邀标的形式邀请符合招标资格的物业服务人并召开业主大会临时会议进行表决。开标时合格的投标人未超过3名的，招标人应依法重新招标。4.评标委员会由招标方从昆山市物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家5人组成。开标现场见证人：招标人推举业主代表2-3人，社区代表1人作为见证方。5.评分标准为：商务标45分、技术标40分、答疑分15分。（1）物业服务人成立党支部的加1分，提供证明材料。（2）物业服务人在管住宅项目（不含动迁类，业态含高层建筑）物业服务近三年内获得“省示范”加2分、“苏示范”加1.5分、“昆示范”（或苏州大市范围内同等示范项目）加1分，不累加最高2分，提供证明材料。（1）评标委员会根据开标结果推荐3名排序在前的合格中标候选人；（2）选择排序在前的二位候选人召开业主大会临时会议由全体业主表决产生最终中标物业服务人。如排序在前候选人放弃或者因不可抗力退出业主大会表决的，按排序由第三名参加业主大会的表决；（3）如业主大会表决结果未有候选人得票占比达到法律法规要求的，由开标得分排序在前的候选人中标（退出业主大会表决的候选人除外）。2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、学历证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；所有报名资料需加盖报名单位公章，并装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。十一、外地企业必须以总公司名义报名，投标资料均需总公司名义。招标单位：昆山高新区思常社区居民委员会
招标单位联系人：顾书记 电话：0512-57567528
招标代理公司：苏州普士惠物业服务评估咨询有限公司
招标代理联系人：谢琳莹
招标代理单位联系电话：0512-50150800 13814896212
昆山高新区思常社区居民委员会
2023年9月6日
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