【公开招标】昆山市“中城花园”小区项目物业管理公开招标公告

一、招标项目名称：昆山市“中城花园”小区物业管理

二、招标项目概况：“中城花园”小区位于昆山花桥经济开发区曹浦路188号，建筑类型：31幢高层住宅、6幢多层住宅、45栋联排别墅、商业已全部开发完成，建设面积为：443420.86平方米，其中可收费面积总计为352207.7 平方米。

三、招标单位：江苏昆山花桥经济开发区中城花园小区第一届业主委员会

四、报名时间和地点：

1. 时间：2022年8月22日上午9：00至2022年8月29日下午4：00前；

2. 地点：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司（昆山市马鞍山东路287号星海花园北苑16-2），联系人：吴瑶 15952660396。

 五、招标文件领取地点及费用：

 1.入围物业企业领取招标文件地点：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司（昆山市马鞍山东路287号星海花园北苑16-2），联系人：吴瑶 15952660396；

 2.现场领取招标文件时，需缴纳300元材料费。

六、投标申请人需具备的条件：

1. 依法注册登记，具有独立法人资格，企业注册资本金达1000万元以上（含）。

2. 在管项目列入昆山住建局公布的物业服务质量红榜（从2021年一季度开始至目前）；（同时有项目列入昆山住建局公布的物业服务质量黑榜名单的不得参加）。

3. 管理实绩要求有：在昆山范围内有住宅在管项目且同时满足以下两个条件：单项建筑面积不少于30万平方米，在管年数连续5年以上。

4. 其他：小区物业经理大专及以上学历，有物业管理二级项目经理证优先。

5. 曾在本项目管理过的物业公司及关联企业或法人股东等实际控制参股或控股企业不能参与本项目投标。

七、本小区的物业服务内容要求：

1. 本小区物业管理服务内容、标准按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）综合五级执行。

2.   物业费（含代收代缴）最高标准：多层1.0元/月·平方米；高层住宅1.86 元/月·平方米，小高层1.86元/月·平方米；联排别墅2元/月·平方米，商铺3元/月·平方米。合同期内根据服务品质，按照法规规定的程序，经业主大会投票表决通过可以对物业费进行调整。中标物业公司在本合同周期内不得擅自上调物业费和停车费。

3. 停车费部分：地面车位：120 元/月/辆，架空层车位：160 元/月/辆（架空层车位产权如属于开发商，后期由业委会与开发商确定租金和管理费用;如产权属于业主，则纳入公共收入），地下车位：200元/月/辆（产权属于开发商，由开发商与物业公司确定租金和管理费用），临停车辆收费标准按昆山市住宅小区相关收费标准执行。

4. 物业服务费用的结算形式为包干制，自负盈亏。

5. 小区公共收益分配：地面停车费、临停费用及广告费等公共部位产生的收入,扣除税金后三七分成，70%转入业委会专有账户，归属小区全体业主，用于小区公共设施、设备的维修、改造及管理提升等；30%归物业公司，补贴物业公司管理费用。以上公共收益分配如有政府相关政策文件规范，则按文件要求执行。如后期增设停车位（地面、地下或架空层），需报备业委会并经合法合规流程通过，增加的收益纳入公共收入，按上述分配标准执行。公共收入每个季度结算一次，并在小区公告栏和各单元楼幢公示。

6. 物业公司停车（道闸）系统需升级为共享版，业委会可随时监控停车道闸进出情况，同时每月物业公司须与业委会进行数据对接，业委会有权随时调取数据进行检查、监督，并予以备份。

7. 中标物业公司在进驻本小区前须缴纳15万元考核金到业委会专有帐户，出现以下情况的，业委会有权对上述考核金进行扣减。中标物业公司须确保每年一月底前业委会账户上考核金满15万元，考核金低于10万元时，物业公司需在次月一次性补足15万元；物业公司未按时补足的视作放弃该小区的物业管理，业委会可终止合同（业委会不承担任何违约及赔偿责任），剩余的考核金不予退回。

(1) 如设施设备等在中标物业公司入场承接查验时表明正常使用或未记录有异常、故障，在中标物业公司撤场时的承接查验中记录为有故障、损坏、非正常使用的，则上述考核金将用于各项设施设备等的维修或赔偿费用，维修或赔偿后费用如有多余则退还物业公司，如费用不足，物业公司应承担并补足费用。

(2) 业委会代表全体业主与物业服务企业签定物业合同，同时与物业服务企业签定考核协议。合同期内本小区物业管理在昆山各级政府的各项公开检查或评比中，受到处罚或通报批评的，每次扣考核金3000元；列入昆山市物业管理黑榜的每次扣除考核金1万元。每年度业委会将组织各苑楼栋代表对物业服务质量进行考核，考核结果不达标的，每次扣考核金10万元（具体考核条款由业委会与物业公司协商确定）。

(3) 中标物业公司应于每季度后的次月25号之前与业委会进行公共收入结算，并于当月月底之前将属于全体业主的款项转入业委会专有账户，并在小区公告栏和各单元楼幢公示。物业公司未及时进行结算、转账的每次扣除考核金2000元（因特殊原因经业委会同意的除外）。物业公司虚报公共收入或支出的且无合法证据的，发现一次扣5000元。

以上扣除的考核金纳入公共收入，该部份全部归属业主所有。合同期满，物业公司退场时，考核金有剩余的归还物业公司（无息）。

(4) 出现以下情况之一的，视作物业公司无能力履职，物业合同自动终止，同时物业公司必须自动放弃并退出本小区物业服务管理，由业委会按此选聘方案重新选聘新物业。物业公司不得以为本项目已投入或使用的费用、设施设备等维护或其它各项支出、损失等向业委会或业主收取费用，全部由物业公司自行承担。业委会不承担违约责任且无须作任何赔偿

①　连续二次或当年度二次列入昆山市物业服务质量黑榜；

②　合同期内物业公司二次虚报公共收入或支出的;

③　违反本章节第11条规定；

8. 物业公司应负责小区设施设备的日常维护、保养及零星维护、维修，涉及重大维修或改造等项目所产生的费用由物业公司报业委会协商解决。物业公司进行的维修、改造等项目完成后，均应要业委会代表现场踏勘后，以签字盖章作为完成确认。

9．物业公司派遣的秩序维护人员（包括门卫、警卫、巡逻人员等）年龄不得超过55周岁，合法用工。

10. 物业专业工作人员（维修电工、项目经理、消控室人员等）需持证上岗。

11. 物业公司承诺本项目由公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包或整体发包、转让或让其他公司挂靠管理。

12. 物业公司需在入场后6个月内完成以下事项，并在投标文件中详细体现费用方案、施工方案、施工时间、验收标准等。

(1) 修复门禁系统；

小区大门：加装行人、非机动车进出门禁；

楼道：确保单元门门禁正常使用；

(2) 修复原有监控系统和探头，增加高空抛物探头（全覆盖），其他公共区域的监控探头根据业委会的要求完善并增加（每年增加15%点位）；

(3) 更换道闸系统；

(4) 绿化补种（裸露区域）；

(5) 对小区内照明系统进行全面检查，及时维修及更换灯泡、应急灯等；

(6) 现有休闲平台、长椅等修复、刷新；

(7) 地库、架空层等脱落墙面修补、刷新；

(8) 小区凹凸路面按原有材质修复平整；

(9) 儿童及老年活动场所的修复、翻新、新建；

(10) 小区岗亭更换及内部装修、刷新提升；

（11）对消防系统、电梯存在的问题进行整改修复，确保能正常使用。（中标单位后期还将以承接查验报告为依据，对原整改方案进一步完善，报业委会审核批准并在小区显著位置公示全体业主，无异议后实施）。

13.物业公司派遣的项目经理必须在中标单位服务满三年，提供社保证明及相关证书（且在有效期内），项目经理变动必须及时报备业委会并经批准。

14. 物业公司应承担前期征询费用和招标代理费用。

15. 物业服务合同三年，试用期6个月，试用期满前一个月内，业委会邀请监事会、社区、区镇物业管理办公室等相关人员进行评估。评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到要求，进入整改期，整改期为二个月，期满后再次评估，仍不合格的，重新招聘。

八、投标申请人资格确定：

1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立方物业服务评估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

 2.本次招标采取公开招标的方式。

3.选聘物业服务企业的招标组织工作：委托苏州物立方物业服务评估咨询有限公司实施，招标过程中的费用由苏州物立方物业服务评估咨询有限公司先行垫付，由中标物业服务企业或最终物业承接企业承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加，报名单位超过5家的，由招标人组织业主（由业主报名参加）通过实地踏勘或市场了解确定入围单位。报名不超过5家，则符合报名要求的物业公司全部入围。开标时合格的投标人未超过3名的，业委会应依法重新招标。报名时合格的投标人低于3家的或因主动弃标导致开标时不足3名的，招标主体可以协议招标形式确定中标人。

5.评标委员会组成：由业委会从市住建局和物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家4人，业委会推荐1人，共5人组成。监督人由区镇（城市管理办事处）物业管理部门、社区及业委会成员代表共同组成。评分标准为：商务标45分、技术标40分、答疑分15分。业委会对入围单位的在管项目进行考察，可以给考察优秀的投标人加2分附加分。为加强党建引领物业行业建设，成立党组织的物业服务企业（外地企业昆山分公司需成立党组织，分公司党组织隶属关系不作要求）得附加分2分；在管项目列入红管先锋的得附加分2分；投标人在昆山地区已管、在管项目获“昆山市优”称号的加1分，获“苏州市优”称号的加1.5分，获“江苏省示范”称号的加2分（非住宅类项目加1.5分）。上述加分分值每项按最高分计取，分值不累加。获优称号已超过3年有效期且项目未经复验的，不予加分。

4.中标人的确定采取下列方式：评标委员会推荐不超过三名有排序的合格中标候选人（根据评标委员会评标打分结果从高到低排列）。业委会选择排序最前的中标候选人为中标人，并代表业主大会与之签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，业委会可以依序确定其他中标候选人为中标人。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；

2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；

3.提供拟委派的项目经理资格证书及简历；

4.提供符合入围资格的相应证明材料。

所有复印件需加盖物业管理企业公章，并将以上资料装订成册（封面格式附后），上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。

十、外地企业必须以总公司名义报名，投标资料均需总公司名义。

招标单位地址：江苏昆山花桥经济开发区中城花园小区第一届业主委员会

招标单位联系人：徐莉莉      联系电话：18601771614

招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司

招标代理联系人：吴瑶

招标代理单位联系电话：15952660396 

江苏昆山花桥经济开发区中城花园小区第一届业主委员会

2022年8月19日

昆山市中城花园小区

物

业

投

标

报

名

材

料

公司（盖章）

年   月   日

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