【公开招标】昆山市千灯镇“华美达广场小区”项目物业管理公开招标公告

二、招标项目概况：昆山市千灯镇“华美达广场小区位于昆山市千灯镇千灯中央公园西侧、汉昆路南侧 ，总建筑面积为143483.29平方米。建筑类型为：高层住宅。项目可收费建筑面积为111464.61平方米。(地下车位538个，其中人防车位419个，地面临时车位200个)。

三、招标单位：昆山市千灯镇华美达广场小区第一届物业管理委员会

四、报名时间和地点：

1.时间：2025年2月11日上午9:00至2025年2月17日下午16:00前；

2.地点：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司（昆山市玉山镇樾阁北街313号）。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司（昆山市玉山镇樾阁北街313号）；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理；

2.昆山信用上无未结案或未处理完毕的严重行政处罚记录及失信行为；拟报名的物业服务人现管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得报名参与投标；

3.管理实绩要求有：昆山范围内有在管住宅项目（业态含高层或小高层建筑）且单个项目物业服务区域内建筑总面积10万平方米及以上；

4.物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量近一年（2022年第三季度至今）列入“晾晒榜”中问题项目（原黑榜）的不得报名参与投标；

5.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有3年以上管理经验，大专学历及以上，持昆山市三级项目经理证书（按规定进行复审）及以上，年龄30周岁至55周岁；

6.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。

七、本小区的物业服务内容要求：

依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件，华美达广场小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》三级，具体服务内容详见附件。

（一）、重新选聘新物业服务人的收费标准

1.物业服务收费标准：依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件及“质价相符”原则，原公共服务费与代收代交费用合并，总收费标准不变）

2.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：

（1）路面车位使用费 120 元/月·辆（按年缴付1200元/年·辆）；

（2）外来临停车辆按政府文件规定收费；

（3）地下人防车位使用费 150元/月·辆（按年缴付1500元/年·辆、含车位管理费50元/月·辆）；

地下业主自有车位管理费 50元/月·辆；

其余地下车位管理费 50元/月·辆；

注：地下车位管理费由物业服务人收取，主要用于地下车库的管理成本及设备设施的日常维护；地下人防车位使用费（除管理费外）纳入物管会账户（政府相关部门统一管理前），单独立账，用于人防车位区域设备设施的维修；其余地下车位租金归车位所有人。

（二）.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：

1.小区路面车位使用费、临时停车费收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司；

2.小区物业用房出租、广告、摊位、快递柜等收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司；

3.所有公共收益款项纳入物管会开立的公共监管账户，定期按约定比例结算补贴给物业服务人，收入和开支按相关规定公示，接受业主监督；公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，按法律法规规定及政府指导文件规范使用。

（三）、重新选聘新物业服务人的服务要求

1.物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需满足服务需求，具体人员不少于以下配置：

（1）项目经理：1人；

（2）财务、客服：2人；

（3）秩序维护：9人（主出入口安排人员执勤）：

（4）保洁员：8人；

（5）绿化：1人；

（6）工程：2人；

（7）地库：3人（保洁2人、车辆管理1人）；

（8）垃圾分类督导：4人（可由保洁员兼任）；

注：秩序维护设形象岗2人年龄不超过50周岁，秩序维护其余人员年龄不超过63周岁；保洁人员及绿化工年龄不超过65周岁；聘用退休人员需缴纳意外保险，其他物业工作人员合法用工；

2.物业服务项目现状及整改要求：

智能化：

（1）网络监控摄像机只有电梯20个及南门出入口各1个，共计22个点位，其中1个不在线，监控录像时长不足一个月（只有9天），小区内部没有监控覆盖；

（2）楼宇对讲门禁系统基本瘫痪；周界报警系统瘫痪；

工程：

（1）外墙脱落：部分底层装饰面砖脱落、涂料起皮脱落、石材装饰条损坏、松动、脱落；楼顶无动力风机部分严重损坏；

（2）部分内墙面存在渗漏、霉变，涂料污染、起皮、脱落等现象；

（3）各楼底层公共区域及各楼层走廊通道存在较多灯损坏不亮、灯罩缺失等情况；防火门、管道井门表面掉漆严重，且有较多门损坏；

（4）地下车库：部分地下室门损坏、脱落、地坪环氧污染、起皮、脱落、大量停车挡损坏缺失，部分指示标识线淡化；地下车库较多灯损坏不亮、部分排水泵缺失，井盖板随意覆盖；

（5）围墙：部分围墙倒塌，未倒塌部位底部砌体与墩柱腐朽严重，且装饰面板脱落；小区设施（部分不锈钢栏杆损坏，花架钢梁、柱锈蚀、木质部分长期未维护、垃圾房门窗损坏）；

（6）小区设施：部分不锈钢栏杆损坏，花架钢梁、柱锈蚀、木质部分长期未维护、垃圾房门窗损坏；部分停车场植草砖、人行便道损坏，部分草坪缺失。

消防：

（1）地下车库：消火栓泵和喷淋泵不能远程启泵、部分防火卷帘门故障、部分消防风管损坏、部分应急灯故障、消防风机控制箱故障；

（2）楼栋：部分防火门被拆、部分消火栓门损坏、部分消防水带和自救卷盘老化、部分消火栓头氧化、部分疏散指示灯损坏、部分应急灯故障、部分手报被拆、部分消防按钮故障；

（3）屋顶：消防风机风管锈蚀、软接破损、接地控制部分损坏；

（4）消防控制室：消防电话线路故障、消防广播线路故障、消防液位显示器故障、消防主机回路故障；

（5）微型消防站：消防器材部分过期；

电梯：

（1）部分楼栋层门轿门变形、层门门锁开关老化、层门下沿滑块破损、层门副门锁开关老化；

（2）部分楼顶外呼线路板氧化老化、部分楼顶楼外呼损坏；部分轿门联动装置弹簧锈蚀；

（3）部分机柜接触器老化；部分楼栋抱闸开关老化；部分楼栋补偿链损坏；

（4）部分楼栋地坑检修盒锈蚀、地坑对重开关老化，地坑极限开关老化；；

注：上述问题由投标人在投标文件体现整改方案，涉及投标人承诺投资及垫资修复的项目在投标文件中注明；涉及使用公共收益或维修资金修复的项目按法律法规程序申请；上述项目整改修复期限由物业服务人与物管会协商；

3.根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案；

4.物管会根据物业服务情况可以聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善；

5.物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过；

6.物业服务费的结算形式为包干制；

7.提供小区现有的物业用房提供给物业服务人使用；

8.中标物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控人员、项目经理等）需持证上岗；

9.中标物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动；

10.中标物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或让其他公司、个人挂靠管理；

11.中标物业服务人须承担第三方招标代理费及二次业主大会征询费（共计人民币捌万元整）；

12.中标候选人应当在开标结果公示后7日内缴纳考核金10万人民币到物管会专用帐户并足额支付第三方招标代理费及二次业主大会征询费，物管会在收到考核金后开具中标通知书。如中标侯选人未在上述期间考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补；

13.物业服务人需每半年向物管会提交工作计划及工作报告；

14.物管会代表业主大会与中标物业服务人签定物业服务合同时，同时与中标物业服务人签定考核协议并设定一定的奖惩处罚。考核以季度为周期，考核总分为100分；物业服务考核达到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罚：500元人民币。79分及以下，按每低1分扣罚：1000元人民币。考核金低于10万元人民币时，物业服务人需在下次考核之前补足10万元人民币。具体考核细则和执行方案由物管会与物业服务人约定一致后执行。针对考核中发现的问题，物业服务人应在物管会规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，物管会可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核金中扣除。

15.本项目物业服务质量获昆山住建局发布的“晾晒榜”中优秀项目荣誉的，物管会奖励物业公司5000元/每次（从全体业主的公共收益中支出），每年不超过2次奖励。合同期内物业服务质量被昆山住建局发布“晾晒榜”列入问题项目的，第一次扣5000元，第二次被视为根本性违约，物管会有权召开业主大会会议解聘物业服务人（物管会不承担任何违约及赔偿责任）。

注：中标物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃本小区的物业管理工作，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。物业服务人已支付使用的各项费用将不再退还。

（四）、重新选聘的物业服务合同期限

物业服务合同期限拟定为叁年；中标物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。

八、投标申请人资格确定：

十一、联系事项：

招标单位地址：昆山市千灯镇华美达广场小区第一届物业管理委员会

招标单位联系人：陈主任  联系电话：0512-55155255

招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司

招标代理联系人：方 炜  联系电话：18963675121

昆山市千灯镇华美达广场小区

第一届物业管理委员会

2025年2月11日