二、招标项目概况：昆山市张浦镇“银鹿新城花园小区”位于张浦镇新吴街677号，总建筑面积约145212.36平方米，建筑类型为：多层住宅、小高层住宅、商铺已全部开发完成。四、招标范围：昆山市“银鹿新城花园小区”物业管理服务1.时间：公告之日起至2023年 04月14日下午四点；2.地点：昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司（昆山市前进西路中茵世茂写字楼12楼1211室）
（4）物业服务质量“红黑榜”中列入黑榜项目的企业，从黑榜公布之日起一年内不得参与本项目投标；企业管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得参与本项目投标；未按照要求进行项目合同备案的企业不得参与本项目投标；（5）管理实绩要求有：具有管理住宅累计50万平方米以上或有管理单项住宅20万平方米以上；（6）企业注册资金500万（含）以上，实缴资金500万（含）以上；（7）其他：小区项目经理大专及以上学历，有物业管理三级项目经理证或以上；（8）曾在本项目管理过的物业服务企业或法人股东等实际控制参股或者控股企业不能参与本项目投标。1、本小区物业管理服务内容、标准按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）三级执行（实施省标五大类基本服务要求并按服务等级标准执行）。2、物业费（含代收代缴）最高标准：多层住宅0.55元/月·平方米；小高层1.10元/月·平方米；商业 0.7元/月·平方米。3、停车费部分：按现行标准执行，如遇上级政策调整则按照相关文件执行。5、中标单位为小区设立独立的小区公共维修账户，专项用于小区基础设施、设备的更新、改造或提升小区物业管理等。小区公共维修账户的使用，必须有详细的使用方案，并经过社区同意后方可实施。小区公共收入的50%纳入小区公共维修账户，归全体业主所有，50%归物业服务企业，补贴物业服务企业各项管理费用。待后期如成立物管会或业委会，公共维修账户进行移交。6、物业服务企业应负责小区设施设备的日常维护、保养及零星维护、维修，涉及重大维修或改造等项目所产生的费用由物业服务企业报招标人协商解决。物业服务企业进行的维修、改造等项目（需使用业主公共收益的项目）完成后，均应要招标人派代表现场踏勘后，以签字盖章作为完成确认。如要使用房屋专项住宅维修资金进行维修的，则按照相关流程执行。7、物业服务企业后期如发生以下事项，需提交考核金至公共维修账户。①合同期内本小区物业管理在昆山各级政府的各项公开检查或评比中，受到处罚或通报批评的，每次扣考核金1000元；列入物业管理质量黑榜的扣除考核金5000元。②物业公司无故未及时进行公共收入分配结算、转账的，或者经第三方审计机构确认有虚报公共收入（支出）的，每次扣除考核金2000元。以上各项考核处罚物业公司需次月20日前打入公共维修账户中，用于小区公共设施维修。物业公司在一个年度周期内有两次列入昆山或镇级物业管理服务质量黑榜的，视作物业公司无能力履职，物业合同自动终止，物业公司必须自动放弃并退出本小区物业服务管理。由招标人按此选聘方案重新选聘新物业。物业公司不得以为本项目已投入或使用的费用、设施设备等维护或其它各项支出、损失等向招标人或业主收取费用，全部由物业公司自行承担。招标人不承担违约责任且无须作任何赔偿。8、中标物业公司在进驻本小区后应按要求时间完成以下事项，尤其对本小区目前存在的现场管理不到位，环境卫生差，绿化养护不到位等突出问题进行整改，涉及的费用由中标物业公司全额承担。 （1）对树木、草坪、 灌丛林等进行规范性修剪（后期按季节性修剪）；（2）小区路灯（灯杆、灯泡等）更换，包括部分线路整改；（7）枯死或斑秃草坪根据居委会要求重新种植，恢复绿化。（8）物业公司需对车库违规住人现象等进行专项排查，并及时向政府相关部门汇报处理。（1）对楼道内乱接管道的现象进行专项整冶，并对所有管道乱接现象进行整改；（2）小区路面改造（计划对目前坑洼区域路面全部翻新，平整）、车位改造（暂定利用局部绿化移除，以增加停车位）事项，如业主大会未通过维修资金申请方案，则由物业公司先行垫付费用并实施，费用后期由小区公共收益偿还。以上由居委会全程监督。9、物业服务企业，需每季度向招标人提交工作计划及上季度工作报告、财务报告。10、中标物业服务企业派遣的秩序维护人员（包括门卫、警卫、巡逻人员等）平均年龄不得超过55周岁（凡符合退休年龄的人员不得再次聘用），合法用工，所有保安人员都必须通过政审。11、物业专业工作人员（维修电工、项目经理等）需持证上岗，具体人员配置不低于以下要求：序号 | 岗位 | 数量 | 说明 |
1 | 项目经理 | 1人 | 全面负责项目管理区域主要工作，安排各个部门工作落实到位，并对各部门工作进行考核跟踪 |
2 | 客服 | 1人 | 业主接待、咨询服务，文件资料的收集、管理、归档和保存；负责签订协议、装修管理及档案管理、费用收取等工作 |
3 | 财务兼人事 | 1人 | 处理财务和行政人事方面的工作 |
4 | 工程人员 | 1人 | 持有电工上岗证，负责小区日常维修等。 |
5 | 秩序维护人员 | 12人 | 负责主门岗、次门岗、监控、巡逻等秩序维护工作。 |
6 | 保洁人员 | 11人 | 负责楼道、道路、公共区域、社区等保洁工作（每天至少一次）及垃圾分类、收集、清运、卫生消杀等工作。 |
7 | 绿化人员 | 1人 | 负责绿化修剪、除草、绿化消杀等工作。 |
合计 |
| 28人 |
|
12、中标物业服务企业承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。13、中标物业服务企业承诺本项目为由中标公司直接管理项目，合同期内不得将项目转包或发包或让其他公司挂靠管理。14、中标物业服务企业应承担前期征询费用、招标代理费用以及承接查验费用。15、中标物业服务企业不履行以上各项条款的视作自动放弃该小区的物业管理，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业。中标物业服务企业已支付使用的各项费用将不再退还。16、物业服务合同期限生效至约定的合同期限（三年）。如果达不到要求，包括未响应本招标文件内容及要求，则社区有权重新招聘新的物业公司，中标单位公司自行承担已产生的直接或间接费用。17、本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行作出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。18、如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。19、招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受物业行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。
各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的凭证送昆山市前进西路中茵世茂写字楼12楼1211室昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司进行资格审查,确定有效报名的投标申请人，逾期视作自动放弃。2.公开招标方式及入围标准：招标人委托昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司实施选聘物业服务企业的公开招标工作，招标过程中的费用由昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司先行垫付。报名单位超过5家的，由招标人组织业主代表等实地踏勘推荐产生5家。报名不足5家直接入围。报名时如果合格的投标人低于3家的，招标人可以协议招标形式确定中标人。当合格报名人数达到3家及以上，但在开标时因为没按照招标文件要求作响应而造成合格的投标人未达到3家的，招标人应依法重新招标。3.投标人必须在获取招标文件后投标截止前交纳投标保证金10万元，未中标单位的保证金在开标结束后10天内予以退还（无息）。中标单位的保证金在物业服务招投标工作完成后扣除本次招标代理服务费、征询费及承接查验费用后退还余额。4.评标委员会为5人组成，由招标人从昆山市物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家4人，招标人代表1人。评分标准为：商务标40分、技术标45分、答疑分15分、附加分。附加分：招标人对入围单位的在管项目进行考察，可以给考察优秀的投标人加2分附加分。5.中标人确定方式：评标小组根据评标得分推荐合格中标候选人。招标人根据评标结果选择排序最高评分的中标候选人为中标人，并代表业主大会与中标人签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。6.合格的入围单位法人或委托人(持委托书)根据招标人的通知到昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司，领取招标文件。合格的投标申请人需缴纳报名费500元后领取招标文件；7.已获取投标资格的投标人，因故不参加投标的，将没收投标保证金并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。
2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；6.最近一年的财务审计报告或最近三个月的会计报表。所有复印件需加盖物业服务企业公章，并将以上资料装订成册（封面格式附后），上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。
十、外地企业必须以总公司名义报名，投标资料均需总公司名义。十二、招标代理机构名称：
昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司
联系人：陈军 联系电话：0512-57361700
江苏昆山市张浦镇张浦社区居民委员会
2023年4月7日
